買取の場合（売却ガイド）
- STEP 1～5について順を追ってご説明致します。
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買取の場合の売却方法をより良く知るために！
今後のご売却のご参考にして下さい。 - STEP 1『相談』
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売却に関する不安を相談し、今後の計画を立てていきます。
STEP 1不動産の買取とは？仲介との違いについて
○そもそも「仲介」と「買取り」の違いがわかりません。どんな違いがありますか？売却する相手が異なります。
「仲介」の場合は、売却する相手は基本的に個人のお客様です。（法人のケースもあります）
この場合、不動産会社は売主様、買主様の間に入り、売買契約の仲立ちをする役割となります。
「買取り」の場合は、売却する相手が不動産会社となります。特徴- 売却までにかかる時間
- 広告の必要性
- 案内の必要性
- 仲介手数料
- 瑕疵担保責任
《仲介》- 買主が見つかり次第（大まかには半年から1年）
- 原則必要（ネット・紙媒体等）
- 必要
- 必要
- 原則負う必要有（3か月～）
《買取》- 即時～1週間
- 不要
- 不要
- 不要
- 原則不要
○「買取」と「仲介」では、価格が違うの？
「買取り」の場合は、不動産取得税の負担や、リフォーム費用をかける必要がある為、再販売価格に上乗せする必要があります。
そのため、仲介の価格とは異なります。
それぞれのお客様にとってのメリット・デメリットがございますので、まずはご相談下さい。
売却相談はこちら《主な特徴》
不動産買取のメリット
①売却までの期間が短い
「不動産買取」の売却先は不動産業者となります。
「不動産仲介」と違い、広告や宣伝による買い手探しが必要ありません。
また、買い手希望者の内覧を行なう必要もなく、面倒な価格交渉もしなくて良いのです。②資金計画が立てやすい
「不動産買取」は売却までの期間が短く、かつ売却価格があらかじめ分かっているため資金計画が立てやすいというメリットは前述したとおりですが、不動産売却は基本として住宅ローンの完済が前提となっています。
「不動産仲介」の場合、価格が確定しない段階で売却価格がローンの残債を下回ってしまうと、差額を補填しなくてはなりません。その点「不動産買取」の場合は、残債がある場合でも金融機関との交渉を代行してくれるので、売却した後に新たに購入を予定されてる場合は、ローン計画が立てやすくなります。
③他人に知られないで売却ができる
不動産の売却にはさまざまな理由があり、場合によっては他人に知られたくない方もいらっしゃると思います。
一般的な「不動産仲介」は広告やチラシなどで購入希望者を募る場合があるので、近所の方や他人に知られることがありますが、「不動産買取」の場合は、不動産業者が直接買主となるため、引き渡しまでの間に近隣の方やその他遠方の方へも知られることはございません。④瑕疵担保責任を免除される場合がある
売却物件に隠れた瑕疵（設備や構造部分の欠陥など）が見つかった場合、一定期間売主は買主に対して責任を負わなくてはなりません。
これを瑕疵担保責任と言います。「不動産買取」の場合、買い手が不動産業者となるため、瑕疵担保責任を免除されるケースがあります。
売却後に設備不良が原因で売主と買主の間でトラブルが発生する事が問題となりますが、不動産買取の場合はリフォームの必要がなく、すべて買い取り側の不動産業者任せなので余計な費用もかかりません。
売却後のトラブルも発生せずスッキリと売買を成立させる為にも不動産買取はオススメです。⑤仲介手数料が掛からない
「不動産買取」の買い手は不動産業者となるので、仲介手数料が掛かりませんので、引越しやローンの頭金などの費用に充当することができます。
例えば、1億円で売却した場合の仲介手数料は約300万円となります。
それがタダ！不動産買取のデメリット
①買取価格が安くなる
「不動産買取」の売却額は「不動産仲介」と比較して安くなる傾向にあります。
おおよその相場としては「不動産仲介」の70％程度と言われています。②「不動産買取」では不利な物件もあり
物件によっては「不動産買取」の方が不利な物件も存在します。
例えば「新築」の物件がそれです。「不動産買取」をした不動産業者のメリットは「物件を安く購入してリフォームして販売」する点にあります。
新築の物件はリフォーム要素が少ないため、一般の仲介の方が高く売却される可能性が高くなります。
お客様の売却事情に合わせ、使い分けをしてみてください。○買取はどんな事情の方に向いてるの？
ご事情お客様により様々ですが、例えば、
・事情があってすぐに現金が必要
・相続物件などでなるべく早く価格を確定したい（相続確定の時期があるため）
・近所の人に売却することを知られたくない
・引っ越すタイミングで売りたいけれど、住んでいる間に部屋を見せるのは嫌などの場合は、「買取り」のメリットが大きいご事情かと思います。
お住み替えの場合、住み替え先を先に購入するのか、売却してから購入するのか…などなど、お客様のご状況によっても売却のスケジュールや売却方法も変わってまいります。
アークス幸和不動産では、「仲介」、「買取り」「買取保証制度」とさまざまなご売却方法をご提案できます。まずはご相談ください。 - STEP 2『調査・査定』
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物件の調査・査定を依頼しましょう！
STEP 2物件の調査をし、現地にお伺いしたうえで買取査定を致します。
○買取査定の流れ
【準備その１】
まずはお申込みください。
下記フォームをご利用いただき、お問合せをして下さい。
※携帯電話・スマートフォンからもお申込みいただけます。
査定（売却）リクエストはこちら【準備その２】
フォームよりご連絡頂いた指定の日時、ご住所に担当者が伺います。
お客様で特に御用意頂くもの等はございません。
また、相見積もりでも構いません。
より良い条件の不動産会社で売却活動を行うことを推奨します。【準備その３】
通常のお部屋（マンションや戸建てタイプ）の場合、お部屋の中および外（駐車場や駐輪場等）を一通り拝見させて頂きます。
もちろん、ご事情によっては入ってほしくない部屋もあるかと思います。
その場合は、間取り図ならびにお客様からヒアリングを行い状況判断いたしますので、お気軽にお知らせ下さい。
※補足
是非、担当営業マンとお話される際に『思い入れ』もお話しください。
営業マンも『人』です、胸打たれ、予定よりも高値でお伝えするかもしません！【準備その４】
内見させて頂いたのち、担当営業マンから査定金額のご提示をさせて頂きます。
お客様の希望金額にそぐわない場合もあるかと思います。その際は、ご希望の条件や販売活動方法等をお気軽にお話しください。
ご希望金額に近づく販売方法をご提案させて頂きます。○こんな場合は？
☆部屋があまり片付いていないから、評価が下がるのでは・・・
私どもは「お客様」ではありませんので、どうぞお気遣いなくお願いします。
査定金額が左右されるということはありません。
お部屋の状況（散らかっている、穴があいている等）で、物件評価自体に差がつくことはございません。☆遠方でなかなか部屋に行けないのだけれど…
現地においでいただけない場合は、
・鍵をご郵送いただく（預かり証を発行致します）
・現地に近いお身内の方やお知り合いに鍵を預けていただく
・現地の管理人さんなどに鍵をあずけていただく
などの方法もございます。その後、お電話、書面等で、査定内容のご報告をさせていただきます。
- STEP 3『売買契約』
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買主様が見つかり、条件が整った後売買契約を締結します。
STEP 3価格、お引渡し条件の調整後、ご契約！
○契約時にご用意頂く書類等・権利証または登記識別情報
・実印
・印鑑証明書（3か月以内に発行されたもの）
・住民票（住所変更がある場合）
・身分証明書（運転免許証｜住基カードなど顔写真のあるもの）
・収入印紙（契約書へ貼付）
・仲介手数料（売買価格により手数料の金額は変わります）
・固定資産税の納税通知書
など
詳しくは担当者までご連絡下さい。【条件日程の調整】
価格・お引渡しのご条件を決定後、契約日を決めます。【売買契約書の読み合わせ】
契約書に沿って契約内容を読み合わせます。
ご不明点などありましたら、ご質問ください。【付帯設備の確認・物件状況等の確認】
キッチンや給湯器、エアコン等、物件に付帯する設備に関して付帯しているかどうか、不具合があるかなどを書面にて確認をします。
雨漏り、シロアリ、給排水管の故障など、物件状況等に関して書面にて確認をします。【手付金授受】
付金をお受け取りいただき、領収書をお渡しいただきます。【決済日の打ち合わせ後、解散】
決済など今後の流れについて確認をし、解散です。
買主様の住宅ローン審査がある場合、結果を待ってから決済日を決めます。＊上記は一般的な売買契約の流れです。
契約状況により異なる場合がございます。予めご承知おきください。○こんな場合は？
・売却して得たお金でローンの返済をする予定です。どのタイミングで銀行に伝えればよいですか？→基本的には決済日が決まってからでかまいません。
決済日が決まったら銀行の担当者と連絡を取りましょう。
タイミングや必要な持ち物等は、当社の営業担当からも随時ご案内、ご確認をさせていただきます。 - STEP 4『引渡し』
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引渡し完了後は、いよいよ引越しです。（事前に所有権移転などを行います。）
STEP 4売主様・買主様双方の準備が整った後、お引渡し！
○決済時（お引渡し時）にご用意頂く書類等・権利証または登記識別情報
・実印
・印鑑証明書（3か月以内に発行されたもの）
・住民票（住所変更がある場合）
・身分証明書（運転免許証｜住基カードなど顔写真のあるもの）
・仲介手数料（売却価格により算出）
・登記費用（抵当権抹消や住所変更がある場合）＊売主様の状況によって必要なものに変更が生じる場合がございます。
予めご承知おき下さい。○決済の流れ
【お引越しの準備】
＊借入金の返済（返済準備）
＊抵当権抹消手続き（準備）
＊必要書類等の準備
＊電気・ガス・水道の届けや管理会社への連絡等引っ越し準備【司法書士による書類確認】
決済は平日に銀行で行われるのが一般的です。
まず、司法書士が本人確認等、書類一式の確認をします。【必要書類への記名押印】
売主様・買主様ともに、必要書類へのご記名と押印をしていただきます。【売買代金授受・清算金授受】
売買代金、固定資産税や管理費等の清算金の授受をします
（固定資産税・管理費等はお引渡し日当日からを買主様のご負担として日割り清算をするのが一般的です。）【諸経費の支払】
仲介手数料、司法書士への報酬などをお支払いいただきます。【関係書類の引渡し】
玄関の鍵以外に、勝手口やトランクルームなどが付属している場合は、そちらの鍵も全て引渡します（MAや戸建）
終了です。
＊上記は一般的な流れとなります。
状況により異なる場合がございます。ご承知おき下さい。 - STEP 5『売却後』
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引っ越し準備は万全ですか？
STEP 5よくあるお引き渡し後の注意事項
○確定申告
不動産を売却された場合には、翌年、確定申告が必要です。
特に、売却をすることによって譲渡益が出る場合や「３０００万円控除」等の税制の特例を使用する、などの場合は、申告をしない限りは特例が適用がされませんので、注意が必要です。
売却時には諸経費がかかります。諸経費についてチェックしましょう！
売却時の諸経費についてはこちら○瑕疵担保責任について
そもそも「瑕疵担保責任」って何？
☆「瑕疵」とは、「欠陥があり、あるべき品質や性能が欠如していること」、「瑕疵担保責任」とは、物件に「隠れた瑕疵」がある場合、売主が負わなければいけない責任を指します。じゃあ、いつまで負えばいいの？
売主によって異なります。
一般的には、売主が【個人】→3ヶ月（主要設備は1週間）
【法人】→1年（主要設備は1週間）
【不動産業者】→２年（主要設備も２年）となります。
※契約の内容によります。具体的にはどんなことが「瑕疵」になるの？
【雨漏り】【シロアリの害】【給排水管の故障】が主となります。
（あくまでも、専有部分に関しての瑕疵担保責任ですので、マンションの共用部分が原因の場合は除きます。）【給湯関係】（給湯器などの故障や水漏れ）
【水廻り関係】（厨房設備、浴室設備、トイレ設備などの故障や水漏れ）
【空調関係】（冷暖房機、換気扇などの故障）
【その他】（インターフォン、ドアチャイムなどの故障）もともと壊れていたものも直さないといけないの？
中古物件では、元々壊れていたり、調子の悪い設備があることも多くあります。その為、「設備表」に設備の有無や故障・不具合の有無をご記入いただき、双方ご納得の上でご契約いただきます。
ご記入いただいた故障・不具合に関しては「隠れた瑕疵」にはあたりませんので、修復の対象とはなりません。もし「瑕疵」が見つかった場合、どこまで修復すればいいの？
「瑕疵」が見つかった場合には、まず弊社にて現状の確認に伺わせていただいています。例えば、「エアコンが作動する」という前提でのお引渡しをしていて、「エアコンが作動しない！」となった場合、作動する状況への修理が必要です。
状況によって新品への交換をお願いすることもございますが、部品交換でエアコンが動けば、部品交換代のご負担のみお願いすることになります。＊土地・新築戸建・中古戸建・中古マンションにより状況は変わります。
ご不安・ご質問等ございましたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
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